Comment emprunter pour effectuer vos rénovations vertes?

L’Echo, 22/10/2022, p. 42
Les personnes souhaitant rénover un logement à Bruxelles peuvent bénéficier d’un crédit avantageux: le crédit Ecoreno. Il existe toutefois une limite de revenu: pour une personne seule ou une famille monoparentale, le revenu imposable – tel qu’il ressort de la dernière déclaration d’impôts – ne doit pas dépasser 61.049 euros. Pour une famille, il est de 77.699 euros. Par personne à charge, 5.000 euros seront ajoutés.
Le crédit peut être contracté soit sous forme de prêt hypothécaire, soit sous forme de crédit à la consommation. Pour un prêt hypothécaire, la durée maximale est de 30 ans. Le montant qui peut être emprunté ne peut pas dépasser 120% de la valeur du bien, éventuellement après l’achèvement des travaux. Comme pour tout prêt immobilier, vous devez tenir compte des frais de dossier, des frais de notaire et des frais d’inscription hypothécaire.
Si vous optez pour un prêt à la consommation, vous ne paierez pas ces frais, mais vous devrez tenir compte d’autres restrictions. Par exemple, vous pouvez emprunter un maximum de 25.000 euros, et la durée est de 10 ans maximum.
L’avantage du crédit Ecoreno est le faible taux d’intérêt. En fonction de vos revenus, vous paierez 0 ou 1% d’intérêts. Les propriétaires ou locataires, actuels ou futurs, sont éligibles. Le crédit ne doit pas seulement concerner les rénovations à haut rendement énergétique; les rénovations classiques sont également éligibles.
Le Renopack est un prêt à taux zéro pour réaliser vos travaux de rénovation. Le montant minimum empruntable est de 1.000 euros et le maximum est de 60.000 euros. Le prêt a une durée maximale de 30 ans. Le montant de la mensualité est calculé en tenant compte, dès le début, du montant des primes auxquelles les travaux donneraient droit.
Pour bénéficier de ce prêt octroyé par la société wallonne du Crédit social, vous devez être propriétaire occupant avec maximum deux enfants à charge, et vos revenus globalement imposables ne peuvent dépasser 97.700 euros (au cours de l’avant-dernière année). Les propriétaires bailleurs peuvent recourir à ce prêt sous conditions (location via une agence immobilière sociale ou avec un loyer qui respecte la grille des loyers). L’habitation concernée doit avoir connu sa première occupation en tant que logement il y a au moins 15 ans. Si vous avez plus de deux enfants à charge, c’est le Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie qui s’occupe de ces prêts.
Un crédit à taux zéro existe pour ceux qui achètent une habitation énergivore et la rénovent énergétiquement dans les cinq ans. À partir de 2023, toute personne achetant un logement de label E ou F sera obligée de le rénover pour atteindre au moins le niveau D.
Les conditions du prêt vont un peu plus loin pour ceux qui contractent le prêt encore en 2022. Le logement de label E ou F doit atteindre au minimum le label C dans les 5 ans. Les appartements de catégorie D, E ou F doivent quant à eux atteindre le label B. À partir de 2023, le prêt à la rénovation à taux zéro prendra également le niveau D comme objectif minimal.
Vous ne pouvez pas demander ce prêt pour un bien que vous possédez déjà (pour cela, le prêt «Mijn VerbouwLening» est recommandé). Ce prêt n’est également possible qu’en combinaison avec un prêt hypothécaire pour l’achat du bien. Vous devez contracter les deux prêts en même temps auprès de la même banque. La durée d’un tel prêt est de 20 ans maximum et ne peut jamais être supérieure à la durée du prêt principal. Son montant maximal (jusqu’à 60.000 euros) dépend du type de logement et de l’ampleur de la rénovation énergétique.
Le prêt «Mijn VerbouwLening» est accessible à toute personne souhaitant financer des travaux éligibles à une prime dans une maison de plus de 15 ans située en Flandre. Seuls les revenus faibles et moyens peuvent bénéficier de ce prêt. Pour une personne seule, le revenu annuel brut ne doit pas dépasser 46.170 euros. Pour un couple sans personne à charge ou une personne seule avec une personne à charge, la limite est de 65.960 euros. Par personne à charge supplémentaire, 3.700 euros s’ajoutent à ces montants.
Pour ce prêt, vous pouvez emprunter jusqu’à 60.000 euros sur une échéance de 25 ans maximum. Le taux d’intérêt du prêt est basé sur le taux du marché à court terme (Euribor 1 an) au 1 er janvier de l’année de la demande. Sur ce taux d’intérêt, le demandeur bénéficie d’une réduction maximale de 3 points de pourcentage. Pour cette année, le taux d’intérêt du marché est de 1,5%. Cela signifie que quiconque demande le prêt cette année ne devra pas payer d’intérêts.
À la banque, le prêt le plus approprié pour une rénovation économe en énergie est le prêt énergie. Ce crédit n’est accordé que si une partie du montant emprunté est utilisée pour des investissements verts. Dans la plupart des banques, le seuil est de 50%. Chez Beobank, il est de 70%, et chez Crelan, de 80%.
Les investissements verts comprennent l’installation d’une isolation, de doubles vitrages, de panneaux solaires, d’une pompe à chaleur, etc. L’audit énergétique entre parfois en considération. Dans plusieurs banques, les investissements en sécurité peuvent également être inclus pour atteindre le seuil minimum de 50% (système d’alarme, détecteurs de fumée, portes coupe-feu, échelle de secours, etc.)
Le prêt énergie présente deux avantages majeurs. Premièrement, les banques proposent ces prêts à des taux d’intérêt fixes relativement attrayants, entre 2% et 3%. Ensuite, le dossier peut être clôturé très rapidement. Vous ne devez pas vous rendre chez le notaire ni payer de frais de dossier. Dans la plupart des banques, le crédit peut même être contracté en ligne. Bien entendu, vous devrez présenter des pièces justificatives, telles que vos fiches de salaire et les bons de commande ou les factures de votre investissement, ce qui permettra à la banque d’effectuer une analyse de crédit.
Il existe cependant des restrictions. Par exemple, il y a des durées maximales – généralement de 10 ans – qui évoluent en fonction du montant emprunté. Chez BNP Paribas Fortis, vous pouvez emprunter 10.000 euros sur 48 mois maximum et 20.000 euros sur 84 mois maximum (7 ans). Si vous empruntez entre 50.000 et 150.000 euros, la banque vous permet de rembourser sur une durée de 12 ans. Chez AXA, la durée maximale du crédit énergie est de 180 mois (15 ans).
Il existe également des montants maximaux, souvent de 50.000 euros, mais ils peuvent être plus élevés. Chez KBC et BNP Paribas Fortis, vous pouvez emprunter jusqu’à 50.000 euros si vous effectuez le processus en ligne. Pour un montant plus élevé, vous devez vous rendre en agence.
Vous pouvez utiliser un tel crédit pour toute rénovation, sans obligation de consacrer un minimum dans des travaux économiseurs d’énergie. Comme pour le prêt énergie, vous ne devez pas vous rendre chez le notaire ni payer de frais de dossier, et pouvez contracter le prêt rapidement et en ligne. Les banques suivent également la même procédure pour la durée et le montant d’emprunt maximum.
Il existe toutefois une différence de taille: le taux des crédits rénovation est sensiblement plus élevé. Aujourd’hui, dans la plupart des banques, il oscille déjà entre 3 et 4%.
Ces différences entre banques ont des effets minimes. Si vous empruntez 30.000 euros sur 5 ans à un taux de 3,34% à la banque X ou de 3,49% à la banque Y, vous aurez un remboursement mensuel de 543 euros à la banque X ou de 545 euros à la banque Y. Cela représente à peine 2 euros de plus par mois. Sur la durée totale, la différence sera de 117 euros.
Si vous trouvez la durée de 10 ans trop courte et préférez étaler vos remboursements sur une plus longue période, vous pouvez vous tourner vers le prêt hypothécaire. Ici, des échéances de 25 ans sont parfaitement possibles. Un prêt hypothécaire est généralement la solution la plus coûteuse, car cela implique des frais (voir plus bas).
Il existe to utefois une option permettant de limiter les frais. De fait, si vous avez déjà un prêt hypothécaire en cours et si le montant que vous souhaitez emprunter est inférieur au capital déjà remboursé, vous pouvez envisager une reprise d’encours. L’avantage est que vous n’aurez pas à payer de nouveaux frais, à l’exception des frais de dossier de la banque. Toutefois, vous devez rester dans les limites de l’inscription hypothécaire, qui s’étend toujours sur une période de 30 ans. Si vous avez déjà remboursé votre prêt hypothécaire pendant 10 ans, vous pouvez donc étaler le remboursement du prêt supplémentaire sur 20 ans. Si vous souhaitez emprunter à plus long terme, la banque peut renouveler votre prêt hypothécaire existant, ce qui entraînera des frais supplémentaires.
Attention, le montant que vous réempruntez sera assorti du taux d’intérêt d’aujourd’hui, et non de celui de votre prêt initial. Comme une reprise d’encours est un nouveau prêt, la banque réexaminera également votre capacité de remboursement.
Si vous n’avez pas (ou plus) de crédit hypothécaire en cours, ou si le montant déjà remboursé est insuffisant, vous pouvez opter pour un nouvel emprunt, avec les frais que cela entraîne. La banque facture des frais de dossier (jusqu’à 500 euros) et vous devez vous rendre chez le notaire pour faire rédiger l’acte de crédit et établir l’hypothèque, entre autres. Pour un crédit de 50.000 euros, le coût peut rapidement atteindre près de 3.000 euros. Si vous pouvez obtenir un mandat hypothécaire sur une partie de l’emprunt, les coûts sont réduits de moitié, environ.
Cet emprunt hypothécaire ne procure pas d’avantage fiscal. De fait, un tel avantage n’existe plus en Région bruxelloise et en Flandre. En Wallonie, l’avantage fiscal (le chèque-habitat) ne peut pas être obtenu pour des travaux de rénovation.
Les taux des prêts hypothécaires ont augmenté de manière significative au cours des derniers mois. Pour un crédit à taux fixe sur 20 ans, la moyenne des taux négociés atteint 2,60% (contre un peu plus de 1% au début de l’année), selon guide-épargne.be. Si vous optez pour un taux variable, vous partez avec un taux plus faible, mais il risque d’augmenter en fonction de l’évolution du marché des taux. Il ne peut toutefois que doubler, au maximum. Il pourrait aussi naturellement baisser.
Le taux d’intérêt est évidemment un élément important lors du choix d’une banque. Mais tenez également compte des conditions qui peuvent être liées au crédit. Êtes-vous tenu de souscrire une assurance incendie ou une assurance solde restant dû (ASRD) auprès de la même banque? Si tel est le cas, veillez à inclure ces coûts dans la comparaison. ■ LE SAVIEZ-VOUS?
Dans les trois Régions, vous pouvez obtenir un prêt à taux avantageux si vos revenus sont inférieurs à certains plafonds.